负债走高！销售承压，时代中国千亿梦碎？|房企年报观察①

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友波波推荐云凤儿的《那年》：这首歌不错。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

第一个吃螃蟹的！

3月10日，在港上市的时代中国、越秀地产率先召开2019年业绩发布会。

其中，时代中国2019年实现合同销售额783.6亿元（人民币，下同），较2018年（605.95亿元）增长29.3%，超额完成750亿元的年度目标。

喜人的数据还有很多：

2019年营业额424.3亿元，较去年同期增长23.4%；
全年实现毛利124.4亿元，同比增长17.1%，毛利率29.3%；
股东应占核心净利润为54.7亿元，同比增长30.0%。

截至2019年底，时代中国净负债比率为67.17%，管控审慎稳健。拥有现金余额292.79亿元，现金对短债为1.6倍，拥有良好的流动性。

2019年，时代邻里成功分拆并在港交所挂牌上市。这家来自广东的房企，2019年看上去非常不错。

只是这家曾憧憬千亿的区域巨头，不再提千亿梦想。时代中国的2019年到底经历了什么，何时圆梦千亿？

01

时代中国高度依赖广佛地区，预计将确认为收入的金额大幅减少

根据时代中国2019年报的披露，杠杆地产注意到，其销售金额的56.6%，都集中在广州、佛山。784亿元的合同销售额中，400多亿来自广佛。

如上图，如果算上粤港澳大湾区其他城市，占比就更高。

作为一家广东起家的的地产企业，如此这般倒不奇怪，就像高达1800亿元销售额的金科，在大本营重庆，以及四川盆地，占比也非常惊人。

但一家企业要追求千亿以及更大规模，必然需要更多走出去。即便是固守本土，其实也不容易，各路房企也想享受大湾区的发展红利，攻城略池、你争我抢。

时代中国也在努力全国拓展。

正如业绩发布会上所言，2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万平米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平米，占2019年新增土储面积约46%。

应该说是很不错的，但如下图，成都、杭州、武汉等地的土地储备，体量依旧很小。

用时代中国的话说，公司操盘大湾区旧改的能力进一步被验证。

每个房企都有属于自己的地盘和道路。

还值得注意的是，杠杆地产发现，财报披露，在预计将确认为收入的金额一项中，2019年这个数字为200.32亿元，而2018年则为280.92亿元，少了80亿元。

如上图。这对于时代中国未来的营收确认，可能造成一定压力。

02

销售成本大增，毛利率下降，2020年偿债和销售压力不小

年报披露，时代中国销售成本由2018年的237.54亿元增加至2019年的299.98亿元，增加62.44亿元，增幅为26.3%。

该增加主要归因于物业销售量上升。

在杠杆地产看来，这是很正常的。

伴随销售的节节攀升，毛利也取得17.1%的增长。由2018年的106亿元，增加到124亿元。

但毛利率由2018的30.9%，下降至29.3%。

时代中国的解释是，毛利率较高的产品收入确认比例，较2018年有所下降，及城市更新业务的毛利率有所下降。

此外，销售及市场推广成本，由2018年的8.4亿元，增加到2019年的12.1亿元。

增幅45.1%。时代中国年报称，该增加主要是由于销售量增加所致。

同时，其行政开支，也由2018年的11.1亿元，增加到2019年的15.5亿元。

增幅为39.8%。该增加主要由于集团业务扩充，员工人数上升所致。

不过，杠杆地产注意到，年报披露，截至2019年末，时代中国拥有员工5955名，2018年末为9502名。

这个数字，比2019年中期减少6737名，比2018年底减少3547名。

还记得2019年秋天，曾有消息传出，时代中国强制全员营销，要求每位普通员工在2020年1月15日之前，必须卖出1套房，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套，否则可能会被裁员。

这其实没啥，房地行业都是如此。

2018年时，时代中国曾大规模扩充员工，从2017年底的7492人增加至9502人，受此影响，公司2018年的行政开支由2017年的7.32亿元增加至11.12亿元。

2019年上半年，员工进一步增长至12692名。

当然时代邻里分拆上市了，原归属于时代中国的部分员工划过去。但具体划入多少？

界面报道称，时代邻里发布数据显示，截至2019年底，公司员工总数为8050名，相比2018年底的4924名有大幅增长。

融资成本方面，杠杆地产注意到，2019年时代中国大幅攀升。

如年报披露的下图，时代中国2019年融资成本由2018年的6.67亿元，增加至10.11亿元，增加3.44亿元，增幅高达51.5%。

时代中国董事会主席岑钊雄表示，2020年公司在香港有两笔美元债要还，一笔3.75亿美元已经在1月份还了，还有一笔3亿美元11月份要还。

银团贷款在1月份已经还掉了其中的7000万，还有1亿多。

总体来说，今年到期的境外8.5亿美元债及银团的偿还没有问题；在境内的债务偿还也在安排中。

财报显示，截至2019年末，时代中国计息银行贷款及其他借款合计约为，532.61亿元。一年内到期借款由2018年的73.12亿元，增加至2019年末的185.98亿元。

岑钊雄也说，会利用今年债务的到期和调整，以及当下的融资窗口期，做债务的置换，带来整体融资利息成本的下降。

2019年时代中国融资成本大概是7.4%-7.5%左右，预计2020年的平均融资利率会下降到7%以下的水平。

但受病毒影响，时代中国当前销售和所有房企一样，比较差。这一关能否扛过去？

03

不再提千亿目标，城市更新的钱也不是那么好赚

“公司内部已经不把千亿作为重要目标，因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。”时代中国董事会主席岑钊雄对外如此回应。

值得注意，2019年报显示，时代中国来自城市更新业务的收入为人21.68亿元。

而年报披露，该公司城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平米。如上文所述，2019年新增土储中此类项目斩获不错。

不过，虽然潜在建筑面积看上去如此高，但上述营收表明，这个钱也不好赚，不确定性很多。

城市更新的潜在面积，要帮助时代中国实现千亿销售目标，看来没那么快。岑钊雄曾在2018年提出，时代中国最晚2020年要实现千亿目标。据此计算，其2020年的增速至少需达到27.6%。

岑钊雄自己也认为，受病毒影响，一季度销售会走低一点，但二季度市场会走稳，全年成交会呈现“先低后稳”的特征。

从2019年报上，杠杆地产注意到，时代中国预计自己2020年的合同销售目标约为823亿元。

这一目标是低调、务实的。面对不确定性，除了调低目标，又能怎样？

城市更新能有多快，可以确定多少项目，是时代中国守住大湾区基本盘的重点之一。

对于未来市场布局，时代中国称将继续深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额。同时，逐步布局长三角、成渝、长江中游城市群等高增长潜力区域。

对于一家长期深耕区域的房企来说，要走出自己的地盘（大湾区），获得更多可能行不行，风险如何？时代中国2020年的表现，大概可以给出一点眉目。

无论如何，千亿这个目标，对于房企都是有诱惑的。

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